不動産を売却した場合にかかる税金の計算
不動産を売却した際の譲渡所得に対しては、他の所得と区分し、不動産の所有期間に応じた税率の所得税等がかかります。
課税対象となる金額は、譲渡価額から必要経費等を差し引いた残額となります。
| 譲 渡 価 額 |
| 取 得 費 |
譲渡費用 |
特別控除 |
課税譲渡所得 |
課税譲渡所得に対する税率
- 長期譲渡所得（売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合）
所得税１５％ 地方税５％
※相続又は贈与により取得した不動産は、通常の場合、被相続人又は贈与者の所有していた期間を含めて所有期間を計算します。
- 短期譲渡所得
所得税３０％ 地方税９％
- 復興特別所得税
基準所得税額（所得税額から所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％の復興特別所得税がかかります。
- 税率の特例
優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など、税率が軽減される特例があります。
- 不動産を売却された方が、「国民健康保険」「後期高齢者医療保険」の被保険者である場合には、国民健康保険等の保険料などにも影響してきます。
取得費
- 不動産の購入代金、仲介手数料など（建物等の減価償却資産については、取得から売却の間の減価償却費相当額を控除した残額となります）。
なお、登記費用や不動産取得税などは、その不動産が非業務用であれば取得費に含めることとなっています
- 借入金で不動産を取得した場合、借入日から不動産の使用開始の日までの期間の利息については、その不動産の取得費に算入されます。
- 相続又は贈与により取得した不動産
相続又は贈与により取得した不動産は、通常の場合、被相続人又は贈与者が取得した価額が取得費となります。
- 概算取得費
取得費が譲渡価額の５％に満たない場合、譲渡価額の５％を取得費とすることができます。
譲渡費用
- 売却の際に支払った仲介手数料・測量費用など、売却のために直接要した費用が譲渡費用となります。
- 売却に際して建物等を解体した場合の解体費用及び資産損失（建物等の未償却残高）の金額。
特別控除
居住用財産を売却した場合の特別控除（最高3,000万円）など。
譲渡所得とみなされる場合
次に掲げる場合などには、時価によって譲渡があったものとみなされて譲渡所得が課税されることとなっています。
- 法人に対する贈与
- 限定承認に係る相続
- 法人に対する遺贈、個人に対する包括遺贈のうち限定承認に係るもの
- 法人に対する低額譲渡（時価の２分の１未満）
※時価の２分の１以上の価額で譲渡した場合であっても、「同族会社の行為又は計算の否認」の規定により時価によって譲渡があったものとみなされる場合があります。